大兴清退“低端人口” 背后另有隐情?(图)

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大兴西红门站外(图片来源:Siyuwj 维基百科)

在Google Earth上找到南苑机场,可以看到这个地块是一大片蓝色的工业屋顶和大片的农地,北到大红门,南到榆垡新机场,西边是西红门,东边是亦庄,方圆五十公里。在链家的房价地图上,这个四环到六环之间的区域,是北京房价最大的一个黑洞。

上世纪80年代,大兴作为典型的近京郊城乡结合部,通过出租部分集体用地,吸引了商贸批发、物流仓储、废品回收等一大批“低附加值低技术低收入”的三低产业。经过几十年的发展,大兴区逐渐形成了130多个工业大院,也集聚了几十万从业人口。

多年来,这些三低产业支撑了大兴的经济,但是也占了大兴的地。06年,北京市做过一个土地调查,显示大兴区未被利用的土地面积只有2800公顷,不到全区土地总面积的3%,而且一部分还是永定河的滩涂,开发难度很大。

缺地让大兴在之后几年的房地产开发中吃了亏。

尤其是这几年,北京市快速扩张,大兴却慢腾腾的,拖了后腿。几年前北京市长去大兴视察的时候,就曾表示,大兴这样的城乡结合部地不应该成为北京发展国际大都市的“短板‘。

15年,国务院发布了一个关于“集体经营性建设用地入市”的文件,大兴成为首批试点区域。这表示,大兴区域内大量以前只能通过私下流转的农村集体土地,有了和国有土地一样的地位。

几个月之后,就在这次清理的重点区域西红门镇,第一块集体经营性建设用地入市拍卖,经过67轮竞价,这块40亩的土地被一家房地产公司以8亿元的价格拍走。每亩地价超过2000万元,与周边的国有土地出让价格基本持平。

按照以前北京城乡结合部区域私下流转集体土地的均价计算,一块出让年限为40年的土地,大概的流转价格为每亩400万元。

新政策相当于把大兴的地价抬升了5倍。

但是整个大兴区有超过2000公顷集体经营性土地,被农民自发流转给了三低产业和从业人口。每亩地一年8000元租金收益流到了村民自己口袋,各级政府成了土地租金的旁观者。

如果这些土地能够被腾清,按照大兴区对腾退区域“二分建设,八分还绿”的原则,大兴区可以多增加至少400公顷的建设用地。而且被腾退的地块,要“镇级统筹”,全区以镇为单位成立联营公司,区政府变身为管理者。

以试点地块的拍卖价格计算,到2035年如果能把现有的400公顷都转让出去。这就是一笔超过1200亿土地出让金的生意。

这只是一锤子买卖而已。

北京市规划要求大兴集体经营性建设土地入市后,只能做产业开发。西红门镇那块卖了8亿元的土地,附加有每年纳税额不低于每公顷600万的条件,以这个标准计算,再扣掉中央分税,这些被腾退的土地上,未来每年将会给大兴带来几百亿的税收收入。

大兴现在一年的财政收入只有区区100亿,是朝阳海淀的一个零头。

目前大兴丰台地区,四环和六环房价同价,显然是因为这块南苑机场附近这块黑洞,阻断了南中轴,也打断了高收入群体在大兴购房的意愿。

几年前潘石屹对着北大那块绿油油的空地垂涎,如今,北京市政府也不会放任南边这么大块土地黑洞不管。

(文章仅代表作者个人立场和观点)

【看中国2017年12月6日讯】

   
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