中國土地市場降溫 土地流拍頻現

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市場降溫,土地流拍頻現。(AP)

中國土地市場經過一個季度的火熱,已經浮現涼意,土地流拍頻現。中原地產研究中心統計的數據顯示,8月70城經營性土地流標了72宗,這個數據達到年內最高。諸葛找房發布的一組數據顯示,眾多二線熱點城市,8月流拍率為4.62%,環比上漲1.98%。有資深業內人士表示,在目前市況下,“肯定要掛一大片開發商。”

中國土地市場降溫

陸媒《經濟觀察報》9月12日報道,中國土地市場經過一個季度的火熱,已經浮現涼涼的“秋意”。

中原地產研究中心統計的數據顯示,8月70城經營性土地流標了72宗,這個數據達到年內最高。

諸葛找房發布的一組數據顯示,眾多二線熱點城市,8月流拍率為4.62%,環比上漲1.98%。

報道說,土地市場轉冷有監管層對房企融資收緊的影響,也有開發商對市場下行趨勢的預判。一位外資上市房企的投資總經理表示,“正常邏輯下,土地市場降溫,房企對於拿地指標的管控會更加嚴格。說實話,哪怕現在部分地塊的凈利潤率測算可以達到10%以上,開發商也不一定願意投資。”

他說,在樓市下行態勢下,錢變得緊張,開發商拿地的心態自然發生變化。現在拿下的土地,不管賺不賺錢,到了11、12月份,地價可能又出現下降,房企為什麼還要去拿呢?

汪愷在一家港股上市房企區域公司投拓部任職,他說,“4、5月份,土地市場火熱的時候,有些地塊還會有4、5家房企報名,但現在掛牌的大部分地塊,基本沒有任何一家企業報名。”

中原地產研究中心的一組數據佐證了他的說法。8月份,全國70熱點城市成交了1057宗土地,合計土地出讓金約2501.23億元。如果從今年前8個月的成交情況來看,這一金額僅高於今年2、3月份,但遠遠低於5、6、7月單月成交總額。

另一個值得關注的指標是,70城經營性土地流標數量由上一個月的60宗增加到72宗,達到年內最高。

最新一個典型案例來自武漢。9月3日,出讓5宗地塊總面積27.35萬平米,起拍總價48.95億元。但結果顯示,當天兩宗土地流拍,餘下三宗攬金26億元,僅達到預期收入的一半。

8月,武漢僅成交了兩宗土地,平均溢價率為0,合計收金10.89億元。

土地起拍價降低溢價率隨之降低

上述外資上市房企的投資總經理表示,“今年最核心的補倉期在1、2月,當時核心城市地價還延續着去年8月以來的低點,相比去年初,價格打了七八折,溢價率介於0-10%之間。今年元宵節過後,土地市場小陽春出現,2月以來,整個上半年土地市場溢價率達到15%-25%。”

中原地產的統計數據顯示,8月70熱點城市土地平均溢價率下跌至8.15%,這是今年以來所錄得的最低溢價率。

諸葛找房研究中心給出了更細化的數據,8月一線城市土地成交溢價率僅為0.71%,環比下跌3.77個百分點;二線城市平均溢價率達6.77%,環比下跌6.81個百分點;三四線城市溢價率為17.26%,環比下跌3.21個百分點。

該投資總經理最近所觀察到的現象是,二線城市起拍價正在降低,平均溢價率也隨之降低。

土地市場降溫過快 房企算不過賬

汪愷透露,去年開始,他所在的公司通過招拍掛新增的項目,凈利潤率能夠控制在1%~3%已經很了不起,而“大部分項目凈利潤率都是負數,虧本在售。”

汪愷透露,土地市場降溫速度之快超出公司的預算。最近一年內公開拍下的地塊,在拿地之初進行測算時,盈利賬本頗為清晰,但伴隨着市場明顯放緩,這些地塊進入銷售環節時,公司依然要虧本出售。

上述外資房企投資總經理說,二季度那輪土拍高潮中,在蘇州、杭州等熱點城市拿下高價地的開發商,想要賺到錢,可能性比較小。

以一塊四月份拍下的高價地為例,如果開發商需要快周轉,10月這塊土地就必須開盤,但從下半年商品房銷售走勢觀察,開盤恰好遭遇市場下行。該投資總經理表示,“粗略估算,這波開發商拿地利潤率最高也只在5%左右。”

業內人士:“肯定要掛一大片開發商”

在土地市場轉冷之際,富力、融創中國等開發商早於一兩個月之前就公開宣布下半年暫停拿地。

一名港股上市房企深圳區域的融資負責人說他自己的心態是“從業多年,瑟瑟發抖”,“在當前融資境況下,誰也不敢大步快走。”

他還說,“肯定要掛一大片開發商,現在的贏家聚焦在國企、央企上。”

   
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